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改革开放40年 | 土地拍卖第一槌开地产发展先河

2018-06-14 09:12:11大公网 作者:李昌鸿
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图:1987年深圳首次举行国有土地拍卖,时任深圳经济特区房地产公司总经理骆锦星(左)竞拍成功,与同事欣喜地举牌/资料图片

1987年12月1日,深圳率先引入香港土地拍卖制度,首次举行国有土地拍卖。国家高端智库中国综合开发研究院文旅地产研究中心主任宋丁表示,“这在全国引起巨大的反响,对整个中国土地制度和房地市场产生很好的推动作用,极大地促进地方经济发展,并且全国各地形成土地招拍挂制度。”三十一年前,源于改革开放拓荒牛的深圳土地拍卖制度无疑掀起了中国房地产的速度与高度,是发展史上浓墨重彩的一笔。
 
深圳作为紧邻香港的经济特区,可谓近水楼台先得月,引入香港众多市场经济政策,其中,土地拍卖制度率先在深圳试点并推向全国,开创了中国房地产发展史的先河。回忆当时参与首次土地拍卖竞标时,时任深圳经济特区房地产公司总经理骆锦星表示,在上世纪八十年代中期,深圳已有几十家地产公司参与特区建设,但因是边建边卖,资金回笼慢导致资金压力大,他们只得频繁地向银行借贷,但是却给深圳市带来巨大的资金压力。而近在咫尺的香港,港府每年从土地出让土地中收益上百亿港元,但深圳土地面积较香港大一倍。因此,学习和借鉴香港的土地拍卖政策无疑成为化解资金压力的一大法宝。
 
去年,全国土地使用权出让金高达5.2万亿元人民币,再度刷新历史纪录。时任深圳市副市长李传芳表示,为了对香港土地拍卖市场进行深入了解,1986年11月17日起,她带队赴香港进行了为期近十天的考察,他们向市领导提交了“香港土地政策与土地管理”等多个专题报告。在借鉴香港土地拍卖制度改革意见中,他们市政府将现行的行政划拨土地、收取土地使用费的办法改为以公开拍卖为主、招标与行政划拨相结合的特区土地管理制度。
 
拍卖怕敏感改称“公开竞投”
 
李传芳表示,在1987年3月5日,深圳市政府正式下文通知成立深圳市房地产改革领导小组,负责全市房地产改革统一管理与协调工作,她担任组长,领导小组下设房产改革和地产改革工作组,分别由时任深圳市规划国土局局长刘佳胜等负责。地产改革工作组即开始起草《深圳经济特区土地管理体制改革方案》。该《方案》经市委常委会通过后,10月中旬,中国城市土地改革研讨会在深圳召开,该研讨会对深圳的土地制度改革带来很好的推动作用。与此同时,在当年7月,国务院决定将深圳、广州、上海和天津四个城市作为首批土地使用权有偿出让的试点城市,并在11月25日进行了招标有偿出让的试点。与此同时,全国市长会议在深圳举行,藉着中央领导和全国许多城市参加的东风,12月1日,这一全国首创的土地拍卖大会在深圳举行。
 
谈起当时的内地第一次土地拍卖场景时,骆锦星仍记忆犹新,他称,当时深圳市考虑到拍卖、招标可能会太敏感,所以把“拍卖”改成了“公开竞投”,实际上就是拍卖。拍卖的土地就是后来东晓花园所在地,时间是12月1日。拍卖前,时任深圳市规划国土局局长刘佳胜还特意对他说:“首次拍卖是件大事,你们是特区最大的房地产公司,一定要支持啊!”骆锦星点头答应。
 
44家企业竞争深房夺得
 
当天下午3点40分,骆锦星抵达会场,当看到能容纳700人的会场已爆满的场景时,他感到十分惊异。下午4点开始,引起全国轰动的首宗土地公开拍卖正式举行,共计有44家企业参加竞投,其中外资企业有9家。在17个市的市长和中外媒体的聚焦下激烈竞标也正式开始。
 
当天的举槌人、时任深圳市规划国土局局长刘佳胜先介绍了拍卖地块的有关信息。骆锦星表示:“我们的竞拍牌是11号,因在香港参加过招投标,我知道这块地肯定要远高于200万,所以前面我没有出价,当竞拍价飙升至400万以后,我才开始举牌。此时,其他绝大多数竞标者都退出,只剩下深华程开发公司、深圳市工商银行房地产公司和我们。经过17分钟的轮番竞价,价格已迅速飙升至520万元,当我们举到525万时,工商银行房地产公司看到我们志在必得就不再应价。最终,刘佳胜一槌落定,这块地被我们一举夺得”。
 
他称,经过不到两年的建设,1988年7月,东晓花园建成,按照当时市价可以卖到每平方米2000元,但拍卖时,他承诺利润不超过国际惯例的15%,所以每平方米只卖1650元,结果不到一小时便售罄了。
 
各地纷借鉴出让使用权化解资金困境
 
 
图:许多城市纷纷借鉴深圳模式,为地方财政增收和经济发展带来巨大的促进作用/资料图片
 
自深圳首次推出土地拍卖后,全国许多城市也纷纷借鉴深圳这一模式,通过以招标、拍卖等方式出让土地使用权。1988年4月12日,七届全国人大第一次会议通过修改宪法草案,删去原宪法中禁止土地“出租”两字,明确规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。在深圳于1987年全国首次推出土地使用权出让拍卖制度后,全国各地市也纷纷推出土地招拍挂制度,包括招标、拍卖、挂牌和协议方式。该方式可以提高经营城市土地水平,改善投资环境,比协议出让有着明显优势,也可以让土地以更公平、合理的价格出让,从而减少人为干扰因素和遏制腐败产生。此后,全国各地市形成土地招拍挂制度,为地方财政增收和经济发展带来巨大的促进作用。
 
因此,20多年来,全国各地市出让金持续水涨船高,成为各地市财政收入的重要来源。据今年初国家财政部数据显示,2017年全国国有土地使用权出让收入52059亿元,同比大幅增长40.7%。对此,国家高端智库中国综合开发研究院文旅地产研究中心主任宋丁表示,国有土地出让金突破52000亿,可以有效地弥补地方政府财政资金的不足,极大推动地方经济发展。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,土地拍卖制度对中国房地产行业乃至经济发展,都存非常深远的意义,深圳率先通过有偿出让土地使用权的方式提高土地资源的利用率,优化资源配置,同时亦增加了房企开发的积极性。这也奠定了我国房地产行业的发展基础,有利增加地方财政收入和壮大国有经济规模。
 
与港商合作骆锦星成首吃螃蟹者
 
 
图:土地拍卖制度率先在深圳试点并推向全国,深圳从追赶时代到引领时代/网络图片
 
1980年初,深圳特区正在酝酿成立,当时深圳基础设施建设资金十分匮乏,时任深圳房管局副局长的骆锦星承担着为省科级以上干部建设20000平方米、300多套宿舍的重任。但是资金一直困扰着他,但骆锦星成为深圳和全国首个吃螃蟹者,开始与港商刘天就洽谈,并以“补偿贸易”进行合作,即港商出钱、深圳出地,以这种方式合作建房。等徵地和设计等工作完成后,他便去香港卖楼花,那是中国第一个商品房小区─东湖丽苑。东湖丽苑体现了土地商品化,也开创了全国土地有偿使用的先河。
 
他回忆称,1980年1月8日,他们成立了深圳经济特区房地产公司,专门负责涉外房地产工作。这也是深圳和中国内地首个房地产公司,他和4名工作人员骑着4辆旧单车开始了工作。
 
房地产公司成立以后,他们加速推动东湖丽苑建设,1981年东湖丽苑竣工后,刘天建议,小区建好要向香港学习,成立物业公司,提供有偿服务,委讬物业公司管理治安、环境卫生、水电维修、代办户口等,是按香港模式管理小区的典范。他们作为全国首家物业公司也应运而生,管理小区的模式更逐渐从深圳扩展到了全国。
 
此后,骆锦星1984年还在香港註册了一家公司,开拓海外业务,1985年,他们在香港甚至一举击败长江实业、新鸿基等对手,以5350万元拍下香港深水埗地皮,一时在港澳名声大噪。1987年他们开发太子中心两幢大楼数天内被抢购一空,深房净赚4000万元。
 
抑高房价招拍挂制度待完善
 
源于深圳的土地招拍挂制度推动了全国住房市场发展,促进了地方经济发展,但是,其带来的土地财政让多方诟病。在国家去年以来多次明确房子是用于住不是炒的政策理念,各地市对土地招拍挂制度进行一些调整和完善,推出限价和定向用于租赁住房,从而达到平抑房价加大供给的作用。
 
在土地招拍挂推出数十年来,尤其近十多年来房价持续飙升,各地市高地价刺激了许多开发商高价夺地,促使房价持续飙升,令许多购房者望房兴叹。而高房价让他们颇有怨言。更为关键的是,高房价导致大量资金流入房产投资,导致实体经济受到冲击,并且推动物价不断上涨。
 
对此,去年中共十九大和今年两会都强调,房子是用来住而非炒,各地市出台许多政策,加强了限价、限购和限贷,并且加大对租赁房、人才房等供应,在出让土地时要求对开发商限价、人才房佔有一定比例等,这些措施均是在调整和完善土地招拍挂制度,从而可以稳定房价和加大供应。国家高端智库中国综合开发研究院文旅地产研究中心主任宋丁表示,以前通过招拍挂制度导致地价飙升推动房价上涨,这两年国家规定房子是住不是炒,大力发展租赁住房,而这些租赁房土地和保障住房用地并不一定进拍卖市场,因此各地政府也对数十年的招拍挂制度进行调整。
 
目前,全国一些地市包括深圳、上海、成都、南京等更出现摇号购房,并且需要公证处公证,从而抑制了房价上涨,这也是对土地招拍挂制度的补充。
责任编辑:史亚会

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