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改革开放40年|港商?黄瀚泓:我不想做复制品

2018-08-06 03:16:47大公报 作者:夏微、张帆
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由于要在无人机上配备与移动通信网络进行通信的装置,还从日本总务省获得了试验执照。“显然,奥巴马激怒了特朗普。美国计划在2030年左右将宇航员送上火星;俄罗斯也将发起火星探测项目,远期目标是宇航员登陆;欧盟今年3月发射探测火星大气环境的“痕量气体轨道探测器”(TGO),并且再次尝试释放着陆器。牵引光束光速旅行与牵引光束在《星球大战》系列电影中,时运不济的英雄们被牵引光束击中,结果舰船动弹不得,只能任由敌人将自己拉过去。

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图:启客集团董事长、八号桥创始人黄瀚泓(受访者供图)

新天地、八号桥、江南智造……这些已经融入上海人生活的地标,亦被誉为上海改革开放的象征——境外资本和智慧的引入、现代服务业的建立、城市软件功能的提升,都在这几处地方得到了淋漓尽致地展现。看似无甚关联的几个项目,却因为一个港人而有了交集——黄瀚泓(TonyWong)。
 
众所周知,在所有港商投资内地的项目中,房地产是重点领域。最初,黄瀚泓也是作为地产商的高层管理人员来到了内地,由此见证了很多明星港资项目从打下第一个桩,到蜚声海内外的全过程:嘉里不夜城、嘉里中心、瑞虹新城。特别是上海“新天地”的开发和推广,可以算他的成名之作。
 
闯出“商业地产”宝贵经验
 
黄瀚泓於1998年成为新天地项目的首任总经理。他告诉记者,当初接手该项目,就明确其不应该只是一个购物中心,还应该融入时尚、文化元素。所以在招商方面会注重更多引入新的、自身有创意特色的品牌。“当时选择的都是市场上没有出现过的店,如果已经有店,需要用另外的品牌或新的模式。而且当时开始讲体验了,最多人去是晚上八点以後,很多不是来消费的,是来聚会的,因此我们当时要求每个餐厅都要有表演。此外,也会帮商家出谋划策做好创新。”
 
透过该项目,他摸索出了“商业地产”开发的宝贵经验。在行外人眼里,房地产就是买地、造楼、卖楼、租楼那麽简单,其实不然。开发商不应该仅仅是房东。由此,他率先提出开发一个项目,先要了解消费群体,然後按照消费群体特点进行项目定位。定位明确後,规划设计、布局直至招商,都以此来展开。
 
拒绝吃老本44岁再出发
 
上海新天地成功後,这一模式迅速受到内地很多城市青睐。继续吃老本对黄瀚泓而言是轻而易举的,惟潮州人的创业基因却催生他更大胆的想法:离开瑞安自己创业。那一年,他已经44岁。
 
“做完新天地的项目後,感觉打工打到顶端了。当时不断有猎头公司来找我,介绍我去做这个或那个项目,无非是想复制新天地的成功,可是我不想做复制品。”他笑称,那时正好看了一本书《40岁以後90%创业会失败》,也就是他这个年龄的人再想到创业,成功几率只有10%。可是他就瞄准了这“一成”。
 
因为新天地收获的口碑,黄瀚泓说,很幸运地也得到上海卢湾区的支持,进入旧厂房改造这一新领域。“试验田”就是现在的“八号桥”。他说,其实那是困扰政府多年的课题:这些老厂房多半是行政划拨给国企的,土地权在政府,物业权在企业。“政府担心企业拿着这个土地只做仓库,既没有税收又没有形象。但企业又不甘心将厂房交给政府,任由他们拆光拍卖。”
 
创意园与写字楼错位发展
 
黄瀚泓提出的方案是,既不动政府的土地权,也不争企业的物业权,而是向企业租赁。“当时规划局因为新天地的原因,认识到需要保留一些历史感强的建筑,就把这里定位历史风貌保留区,很多开发商都放弃了厂房,我们就介入了,租20年。”他回忆称,因为改造後的厂房颇具设计感,入驻企业又能够创造税收,故很快就受到关注。
 
从八号桥一期到四期,黄瀚泓又开创了另一个新的品牌:创意产业园。
 
在八号桥之前,对於老厂房、老仓库,大多数人只认识到其可出租的价值,而到了黄瀚泓和他团队的手里,则进行重新定位,并在此基础上整体开发和修缮。然後再根据定位招租。
 
黄瀚泓说,厂房和仓库大多楼层不高,开放度却很高。这让他们想到了与传统高档的写字楼错位发展:“那些精英服务业,如律师、会计师等,可能比较喜欢高档写字楼。而那些注重个性,需要更多展示的业态,写字楼就未必合适。”当然,同样是办公空间出租,“我们对於进入的商家是有要求的。当时没有创意产业这个词,我们说的是要用脑的企业,我的定义是知识型服务业。”因为开放和接地气,八号桥受到了很多“脑力”中小企业的青睐,也由此集聚起不少有创意的人,“创意园区”的概念慢慢形成。如今,八号桥几乎无时不在满租状态,仍不断有企业想入驻。也因其对於国家“创新”战略的支持,渐渐获得政府部门的关注,更先後迎接过两位国家最高领导的考察。

数十年做好一座“桥”

 
图:时尚地标新天地/大公报记者夏微摄
 
值得一提的是,在黄瀚泓的职业生涯中,很多精彩之作都与桥有关:上海有八号桥,深圳、成都现在都在搞“二元桥”。即便当年的新天地,也有一座“太平桥”……
 
而对他来说,更重要的还有一座无形的“桥”——“香港、香港人是桥梁,连接东方和西方,中国和海外的桥梁”。
 
黄瀚泓说,国家刚改革开放时,香港人就把厂建到了珠三角,助力了中国生产的产品出口。到今天,香港最主要的角色还是桥梁,除了生产的桥梁,还是资本的桥梁。“改革前二十年,很多资本都是通过香港进入内地,很多的资金都是先到香港开了公司,然後到内地投资项目”。
 
谈及未来,黄瀚泓则直言,香港依然是桥梁,只不过会变做知识的桥梁:“因为现在中国需要的已经不是钱,也不是产品了,更多的是有智慧的人才,中国未来的发展就在知识这个部分,重点考虑的将是能够吸引多少全球最优秀的人才来这里发展,如何将知识型企业引进来。这也是我为什麽在这个领域越做越有兴趣,知识产业是未来的趋势。”

勉励港青勇于外闯

计划要在66岁“退休”的黄瀚泓,现在依旧很忙。近期受邀接手了北京隆福寺商圈改造项目,那里曾是老北京的共同记忆,因为一场大火辉煌不再。他说,目前已初步和故宫达成合作意向:“我们会把那里变成艺术文化博览园。”
 
作为成功的创业者,对於如今的“双创”国策,黄瀚泓由衷表示支持。他更勉励香港青年应该把握机遇,勇於“走出来”闯闯。因为“现在香港年轻人来内地发展的话,机会要比我们那个时候更多!”
 
他直言,过去拓展内地市场人际关系是很重要的,但现在这个现象在不断改变,而这样的改变就给港青带来了更多公平机会。不过他担忧的是,现在的香港年轻人最大的问题是心态,“心态没有转变,很多人还觉得内地很穷,香港很优越。”还有一点很重要的是,同内地独生子女一代一样,不少香港青年被父母照顾得太好,缺乏自主能力和独立精神。因此,在家庭和社会教育方面,也应该多多放手。
 
此外,他还建议政府改变对於创业者的扶植策略。少资金支持,多环境营造。“创业公司的老板要有承担风险的意识,但是现在有很多人在‘假’创业,是在烧钱,反正输掉的也是别人投入的资金,对自己没有影响。”对此,他建议,比起投入资金扶持,政府更应投放精力在维护营商环境上:“市场的公平性更重要,要保证所有性质的企业都能在一个公平的基础上竞争资源。”
 
感慨内地消费模式变革大
 

 图:新天地吸引了众多中西时尚餐饮品牌入驻/大公报记者夏微摄

对於1990年代初就到内地工作、生活的黄瀚泓来说,改革开放给内地带来的变化中,令他感触最深的当属消费模式的变革。“不算最初在北京的两年,1993年来到上海,至今也二十五年了,变化很大,但最大的改变还是消费的改变。中国,特别是上海,从消费1.0时代,进入了消费4.0时代。”
 
1993年的上海,消费还停留在仅仅满足温饱的1.0时代。不仅如此,他称,那是一个完全生产商说了算的年代。“因为生产商不同,所以买锅和锅盖是要分开两个地方买。”就连坐出租车,都会遇到因为行驶方向与目的地不同而不愿载客,“没有服务意识。”
 
然而,仅仅两年的时间,消费2.0时代就到来了。“1995、1996年,商场、百货、大卖场遍地开花,很多东西也不需要去香港买了,那是一个大而全的时代”。
 
在此後的消费3.0时代,则是由电商主导。“讲求的就是便利且快捷。”可在黄瀚泓看来,电商在助推内地市场消费升级的过程中,也给品牌的发展埋下了隐患:“一段时间里大家走到了一个极端,商家彷佛悬在了空中,但毕竟商品是实物,消费者需要看得到摸得到,所以最近又回到了线下,也就是现在说的新零售,消费4.0时代,线上线下结合,既要快捷便利又要有体验”。
 
品牌开始讲求认同理念
 
黄瀚泓深知“了解消费者”对商业良性发展的重要性。“做了新天地後,发现商业的运营非常重要,不仅要了解商家,更要了解消费者。入驻的商家要活过来,要靠你这个商业地产项目能给他带来消费者才可以。这也是电商出现就很火的原因,因为电商上来就会说我有流量,流量就是消费者,就是会给商家带来钱,所以商家都去电商平台开店。”
 
然而要充分了解消费者,面对面的交流与实际体验是不可或缺的。“商业是离不开人与人沟通的,无人店我是不看好的。”他直言,如果说消费1.0满足温饱,消费2.0满足大而全,消费3.0满足快捷便利,那么消费4.0更主要的是文化消费,满足人的体验,正因如此,很多品牌开始注重讲述品牌故事,讲求让消费者认同品牌理念。 

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